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学习探讨
营改增后房地产开发企业需要交哪些税?
发布时间:2018-05-11 15:15 文章来源:未知 作者:木木

  本期看点:营改增后,房地产企业自行开发房地产项目,从拿地、施工到销售各环节都需要交什么税?

  一、取得土地环节

  开发商品房等经营性用地,以招、拍、挂方式取得土地,主要涉及契税、印花税。

  1、契税

  应纳税额=土地成交价格×适用税率(3%-5%),广州为3%

  2、印花税

  应纳税额=应纳税凭证记载的金额×适用税率

  印花税税额=土地使用权出让合同金额×5%

  ▶依据:广东省契税实施办法、印花税暂行条例

  二、建设开发环节

  取得建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证后进行施工,主要涉及土地使用税、印花税。

  1、土地使用税

  应纳税额=土地实际占用面积×适用税额

  ▶注:广州市规定,取得预售证后不再缴纳土地使用税,将商品房转为自用或出租的除外,其他地区注意当地规定

  2、印花税

  常见的合同如下:

  印花税税额=建设工程勘察设计合同金额×0.5%+建筑安装工程承包合同金额×0.3%+借款合同金额×0.05%

  三、销售环节

  取得预售证后进行预售,需预缴增值税、土地增值税和企业所得税。

  1、增值税

  增值税分别要在预征和实际开发票清算两个环节缴纳。

  ▶注:《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目或建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目,适用简易计税。

  2、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加

  预征及清算时实际缴纳的增值税额作为计税依据,乘以适用税率计缴城建税(7%或5%或1%)。广州市城建税为(7%)、教育费附加(3%)、地方教育附加(2%)。

  3、土地增值税(预缴)

  预缴税额=(预收款—预缴增值税税款)×预征率

  预征率:住宅为2%,非住宅一般为3%或者4%

  4、印花税

  印花税税额=商品房销售合同金额×5%

  5、企业所得税

  销售未完工开发产品取得的收入,先按预计计税毛利率(一般为15%)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。

  待开发产品完工后,及时结算此前销售的实际毛利额,将其与预计毛利额之间的差额合并计入当年度应纳税所得额。

  ▶依据:财税[2016]36号、国家税务总局公告2016年第70号、广州市地方税务局公告2016年第5号、国税发[2009]31号、财税[2006]162号、国家税务总局公告2016年第18号

  四、房产税“何时”缴纳?

  房产税全年税额分两次缴纳,纳税期限为4月1日至4月15日和10月1日至10月15日。此外,在纳税人自愿的原则下,经申请,纳税人可在每年4月份的征期中一次征收其全年应纳税款。

  关键词五

  土地增值税清算环节

  项目全部竣工并完成销售,或满足其他清算条件,应进行土地增值税清算。

  应纳税额=增值额×适用税率-扣除项目金额×速算扣除系数-预缴税额

  增值税简易计税:清算收入=含税销售收入/(1+5%)

  增值税一般计税:清算收入=(含税销售收入+允许扣除的土地价款×11%)/(1+11%)

  增值额=清算收入-(土地出让金及契税+房地产开发成本)×120%-房地产开发费用-印花税-城建税及教育费附加

  ▶备注:

  ①开发费用中的利息支出,能按项目计算分摊并提供金融机构证明的,可据实扣除,但不能超过按银行同类同期贷款利率计算的金额,其他开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的5%以内扣除。

  ②不能提供证明的,开发费用按土地出让金及契税与开发成本之和的10%以内扣除。